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(Rapport IPP n°29) Révision des valeurs locatives sur les locaux d’habitation : une évaluation sur grandes agglomérations

Rapport IPP n°29, décembre 2020

Auteurs : Guillaume Chapelle, Brice Fabre, Chloé Lallemand

Contact : brice.fabre@ipp.eu

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Financeurs : Cette étude a bénéficié d’un financement de l’Assemblée des Communautés de France (AdCF) et de l’Institut pour la recherche de la Caisse des Dépôts dans le cadre d’un partenariat de recherche avec l’IPP.

Résumé : Les taxes locales assises sur les locaux d’habitation, notamment la taxe foncière, sont calculées à partir de valeurs locatives cadastrales issues d’une évaluation du marché locatif datant de 1970. Ces valeurs locatives n’ont depuis pas fait l’objet d’une réelle révision, et n’ont donc pas suivi l’évolution des marchés locatifs locaux. Les logements des quartiers davantage valorisés par le marché qu’il y a 50 ans sont donc actuellement sous-imposés, contrairement aux logements situés dans des zones dans lesquelles les loyers ont relativement baissé depuis 1970.
La loi de finances pour 2020 prévoit une révision complète de ces valeurs locatives. Ce rapport vise à évaluer ex ante l’impact de cette révision sur la distribution des valeurs locatives dans le cas des vingt plus grandes agglomérations françaises hors Paris. A partir de données récentes sur le marché de l’immobilier, nous estimons pour chaque logement de ce champ une valeur locative révisée, que nous comparons à la valeur locative actuellement utilisée pour les impôts locaux. Une telle analyse nous permet d’appréhender les changements d’allocation des impôts locaux entre ménages d’un même territoire que cette révision implique.

Points clés :

  • Nous analysons l’impact de la révision des valeurs locatives sur l’allocation des niveaux d’imposition, en raisonnant à recettes fiscales locales inchangées.
  • Dans ce cadre, l’impact de la révision dépend de l’échelon territorial à l’échelle duquel le taux de taxe est décidé : à titre d’exemple, un logement peut voir sa valeur locative augmenter davantage que la moyenne des logements de sa commune, ce qui impliquerait une hausse d’imposition dans le cadre d’un impôt communal, mais voir sa valeur locative baisser par rapport à la moyenne des logements de son intercommunalité, ce qui impliquerait une baisse de son imposition dans le cadre d’un impôt intercommunal.
  • Nous analysons l’impact de la révision à l’échelle des communes et des établissements publics de coopération intercommunale (EPCI), qui sont les échelons les plus importants en termes d’impôts locaux.
  • Concernant l’échelon communal, la date de construction joue un rôle important : les logements construits avant 1950 verraient leur valeur locative augmenter de plus de 15 % en moyenne, alors que ceux construits dans les années 1960 et 1970 verraient leur valeur baisser en moyenne de 16 %.
  • Nos résultats suggèrent que ces différences sont essentiellement associées à des changements de caractéristiques des biens (ex : rénovations) et non pas à des phénomènes géographiques (ex : gentrification), même si par ailleurs, nous constatons une importante hétérogénéité des variations de valeurs locatives entre quartiers.
  • L’analyse à l’échelle intercommunale révèle une sur-valorisation des villes centres, les sous-valorisations étant concentrées dans les villes périphériques. Ce résultat peut s’interpréter comme la conséquence des phénomènes d’étalement urbain qui ont augmenté la valeur des logements de certaines communes périphériques, hausse non prise en compte dans les valeurs locatives utilisées actuellement.
  • Pour les deux échelons étudiés, les logements occupés par les ménages les plus modestes sont en moyenne sur-valorisés, contrairement aux logements occupés par les ménages les plus aisés. Ces effets moyens sont néanmoins d’ampleur limitée, la révision entraînant pour l’échelon communal une baisse moyenne de 5,6 % des valeurs des 10 % des logements occupés par les ménages les plus modestes, et une hausse moyenne de 9 % pour les 10% des logements occupés par les ménages les plus aisés.

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